作 者丨李彤欣張敏鄭嘉琪

(資料圖)

編 輯丨畢鳳至張星黎雨桐

8月末、9月初，“認(rèn)房不認(rèn)貸”、首套房存量貸款利率下調(diào)、差別化住房信貸、重點(diǎn)城市部分區(qū)域放開限購(gòu)等樓市政策“組合拳”陸續(xù)落地。新政下的樓市成色如何？

10月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2023年9月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示：

環(huán)比方面：

新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有15個(gè)，比上月減少2個(gè)；二手房有4個(gè)，比上月增加1個(gè)。其中，上海新房?jī)r(jià)格領(lǐng)漲，北京二手房?jī)r(jià)格領(lǐng)漲。

新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市有54個(gè)，二手房有65個(gè)。其中，徐州二手房?jī)r(jià)格領(lǐng)跌，環(huán)比下降1.3%。

一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)4個(gè)月下降后首次轉(zhuǎn)漲。

二三線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降。

同比方面：

9月共有45個(gè)城市新房?jī)r(jià)格同比下降，比上月增加1個(gè)，較年內(nèi)高點(diǎn)減少10個(gè)；二手房?jī)r(jià)格同比下降城市有67個(gè)，比上月增加1個(gè)。

一線城市新房?jī)r(jià)格同比上漲0.7%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手房?jī)r(jià)格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

二三線城市商品住宅銷售價(jià)格同比有漲有降。

樓市回暖跡象隱現(xiàn)

統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1—9月份，全國(guó)商品房銷售面積8.5億平方米，同比下降7.5%；商品房銷售額8.9萬億元，同比下降4.6%。降幅延續(xù)了前幾個(gè)月的擴(kuò)大態(tài)勢(shì)。

同期，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資8.7萬億元，同比下降9.1%，降幅連續(xù)7個(gè)月擴(kuò)大。

房企現(xiàn)金流也不容樂觀。今年前9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金9.8萬億元，同比下降13.5%，降幅連續(xù)5個(gè)月擴(kuò)大。

這種變化反映出，房地產(chǎn)仍處于深度調(diào)整周期中。2023年伊始，房地產(chǎn)市場(chǎng)曾出現(xiàn)短暫的“小陽春”行情，但此后便增長(zhǎng)乏力，各項(xiàng)主要指標(biāo)難有改善。此前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉曾表示，“房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于調(diào)整期。”

分析人士指出，從前三季度的表現(xiàn)看，這種調(diào)整仍在持續(xù)。一方面，現(xiàn)金流持續(xù)緊張，影響了拿地、投資等供應(yīng)端的表現(xiàn)；另一方面，需求方仍存在觀望情緒，信心并未完全恢復(fù)。

市場(chǎng)好轉(zhuǎn)的跡象體現(xiàn)在月度數(shù)據(jù)變化中。9月單月，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、施工面積、商品房銷售面積、商品房銷售額等指標(biāo)都出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)。其中，銷售面積和銷售額的增幅分別達(dá)到47.0%和41.6%。

盛來運(yùn)還表示，9月，70個(gè)大中城市的新房和二手房合計(jì)交易規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)2.8%，“從4月份以來，在連續(xù)5個(gè)月下降后首次轉(zhuǎn)正。”

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這說明一季度小陽春之后4-7月份快速下行的局面，在8月份以后有所緩解，特別是一攬子政策紓困下，作為傳統(tǒng)旺季的9月份市場(chǎng)銷售有所好轉(zhuǎn)。

2023年8月末，央行、金融監(jiān)管總局分別推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”、首套房存量貸款利率下調(diào)、差別化住房信貸等政策。9月以來，不少城市落地了上述政策的細(xì)化版本，并陸續(xù)松綁樓市“限購(gòu)令”。9月20日，廣州解除多個(gè)區(qū)域的限購(gòu)政策，成為首個(gè)松綁“限購(gòu)令”的一線城市。

據(jù)調(diào)研，在這波樓市優(yōu)化政策出臺(tái)后，很多公司便借機(jī)推盤出貨，并作出一定的價(jià)格優(yōu)惠。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)計(jì)算，9月全國(guó)商品房銷售單價(jià)為10051元／平方米，環(huán)比下降3.7%。

經(jīng)過“以價(jià)換量”，房企資金鏈也有所改善。9月房企到位資金環(huán)比增長(zhǎng)了23.1%，為近三個(gè)月的首次正增長(zhǎng)。

保護(hù)信心仍是重點(diǎn)

事實(shí)上，由于調(diào)整期過于“漫長(zhǎng)”，外界對(duì)市場(chǎng)的復(fù)蘇節(jié)奏抱有更高的期待。但無論是9月還是10月的市場(chǎng)表現(xiàn)，似乎都與這種期待存在距離。

李宇嘉也指出，8月底以來的政策紓困起到了一定效果，但政策效果明顯低于預(yù)期。表現(xiàn)在同比跌幅仍比較大；供給端的疲弱態(tài)勢(shì)仍在加大，比如土地市場(chǎng)跌幅同環(huán)比仍在擴(kuò)大，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂仍未緩解。

中指研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，今年中秋國(guó)慶長(zhǎng)假期間，35個(gè)代表城市日均成交面積較去年國(guó)慶假期(10月1日-7日)及2019年假期下降兩成左右。長(zhǎng)假后的首周(10月9日-10月15日)，重點(diǎn)50城新房銷售面積回升，但同比仍下降5.3%。

10月18日，盛來運(yùn)對(duì)房地產(chǎn)問題做了系統(tǒng)解讀。

他表示，經(jīng)過近20年的高速增長(zhǎng)后，房地產(chǎn)出現(xiàn)調(diào)整是正常的。而且這種調(diào)整有利于淘汰落后產(chǎn)能，有利于結(jié)構(gòu)優(yōu)化，尤其是有利于房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。“所以現(xiàn)在的調(diào)整是有利于后期的發(fā)展。”

同時(shí)，房地產(chǎn)持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展，還是有很強(qiáng)的支撐的。一方面，當(dāng)前我國(guó)的常住人口城鎮(zhèn)化率為65.2%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為47.7%。所以，城鎮(zhèn)化無論從數(shù)量還是從質(zhì)量來看，都有較大的提升空間。另一方面，雖然我國(guó)的房屋總量已經(jīng)達(dá)到400億平方米左右，但中小戶型偏多，改善潛力較大。

最后，房地產(chǎn)優(yōu)化政策的作用正在持續(xù)釋放，有積極的效應(yīng)。但政策的發(fā)揮需要一個(gè)過程，“畢竟房地產(chǎn)總體上處在一個(gè)調(diào)整階段，所以后期還是要抓好政策的落實(shí)。”

從業(yè)者更關(guān)心的是，如何維護(hù)來之不易的市場(chǎng)信心。某大型上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向表示，需要對(duì)政策持續(xù)加碼，效果才能更持久，市場(chǎng)信心也更容易積累下來。

李宇嘉也認(rèn)為，穩(wěn)定樓市仍是未來的政策主基調(diào)，但以需求端刺激為主的傳統(tǒng)模式，空間在收窄、邊際效應(yīng)在下降。未來需要在供給端解決房企的風(fēng)險(xiǎn)問題，同時(shí)將房地產(chǎn)的穩(wěn)定放到居民收入、就業(yè)、預(yù)期穩(wěn)定的大框架下來看待，并制定一攬子政策，才能將市場(chǎng)逐漸穩(wěn)定下來。

對(duì)于未來的市場(chǎng)走勢(shì)，中指研究院指出，隨著經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，加之樓市政策繼續(xù)強(qiáng)化的預(yù)期增強(qiáng)，預(yù)計(jì)四季度全國(guó)商品房銷售面積同比降幅將有所收窄，其中核心一二線城市市場(chǎng)表現(xiàn)要好于三四線城市。但由于企業(yè)現(xiàn)金流壓力仍大，預(yù)計(jì)供應(yīng)端的投資、拿地、新開工等指標(biāo)繼續(xù)保持負(fù)增長(zhǎng)。

SFC

本期編輯黎雨桐實(shí)習(xí)生趙鳳鈴

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