繼限購、限貸、限售政策的密集松綁后，樓市限價政策也開始出現(xiàn)優(yōu)化與調(diào)整。

10月17日，廈門市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的預(yù)計于11月7日出讓的2023P12商住地塊信息顯示，不再限制商品住宅銷售均價。

除了廈門以外，9月下旬以來，已經(jīng)有成都、福州等地新出讓地塊商品住房不再限制銷售價格。

【資料圖】

在業(yè)內(nèi)人士看來，新的市場環(huán)境下，價格市場化或已成趨勢，適度優(yōu)化調(diào)整限價政策，將在一定程度上起到促進需求釋放的作用，更有利于企業(yè)銷售回籠資金。

廈門、福州、成都優(yōu)化新供地塊商品房價格限制

廈門悄然取消“限價令”。在廈門2023P12宗地中未明確說明，不再限制商品住宅銷售均價，但在其出讓文件中，均不再體現(xiàn)“限房價”等類似表述。

根據(jù)廈門2023P12宗地出讓公告，在土拍方式上，地塊采用拍賣方式出讓，不設(shè)拍賣底價，按照價高者得原則確定受讓人。在此前，廈門涉宅地塊采用的競拍方式是“定品質(zhì)、限房價、限地價+搖號”拍賣出讓。

這就說明，廈門該宗地塊不止不限地價，還不限制房價。在該地塊出讓合同中，也未規(guī)定地塊商品住宅銷售均價。

不止廈門，9月份以來，成都、福州也在新出讓宗地的商品住宅價格限制上進行優(yōu)化。

9月22日，福州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了《關(guān)于2023年第三次公開出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)公告的補充公告》，對于此前9月8日的第三次土地出讓公告進行補充，最重要的一點就是取消新房“限價令”。

其中指出，公告第七點第2點中“宗地2023-25號、26號商品住宅銷售指導(dǎo)均價33000元/平方米，鼓勵建設(shè)‘立體生態(tài)住宅’”調(diào)整為“宗地2023-25號、26號商品住宅鼓勵建設(shè)‘立體生態(tài)住宅’”。同時，刪除第七點第4點：“福州市人民政府有權(quán)對商品住宅的預(yù)售及銷售價格進行限制，競買申請人在提交競買申請時應(yīng)出具接受上述要求的承諾函。”

這也意味著，福州已執(zhí)行多年的樓盤“限價令”開始松動。

此后的9月26日，成都印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化政策措施促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中一大亮點是取消限價，不僅有新房，還有二手房。

在新房方面，成都新政指出，優(yōu)化土地供應(yīng)方式，中心城區(qū)商品住宅用地實施“競地價”拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業(yè)根據(jù)市場情況自主定價。

在二手房方面，成都不再執(zhí)行二手住房成交參考價格發(fā)布機制。與此同時，成品住宅裝修價格由企業(yè)根據(jù)市場情況自主確定（土地出讓合同等有約定的除外），嚴格落實樣板間、銷售現(xiàn)場、裝修清單等管理要求，鼓勵優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。

作為熱點二線城市，成都限價調(diào)整不僅走在前面，力度還相當(dāng)大，對于其他城市具有示范意義。

“新市場環(huán)境下，價格市場化或已成趨勢”

限價政策出臺的背景是2016年，彼時，樓市高熱，炒房現(xiàn)象嚴重。為了抑制投機炒房以及房價的飆漲，當(dāng)年的9月底開始，房地產(chǎn)政策開始收緊，多城亮出限購、限貸、限價、限售等調(diào)控大招。

在限價政策方面，據(jù)億翰智庫曾經(jīng)統(tǒng)計，從2016年10月開始，超50個城市出臺了細則不盡一致的限價政策，范圍覆蓋四個一線城市、多數(shù)二線城市和部分三四線城市。

“限價政策在過去市場熱度較高階段對穩(wěn)地價、穩(wěn)房價起到了重要作用。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜說。

值得關(guān)注的是，到2021年，除了“限漲令”繼續(xù)執(zhí)行外，部分城市由于市場進入下行通道、為了防止房價過快下跌，通過發(fā)布政策或約談房企的形式來調(diào)控房企大幅降價行為，被稱之為“限跌令”。

陳文靜表示，當(dāng)前商品房價格限制主要有兩種類型，一是土地端限房價，對于招拍掛出讓的地塊，政府事先限定將來房屋銷售的最高價格或平均價格；二是限定新房備案價和網(wǎng)簽價，要求開發(fā)商在取得商品房預(yù)售許可證前需要向各地住建部門備案價格（普遍采取周邊銷售均價限定備案價格），住房在實際銷售過程中可根據(jù)備案價或二手房參考價進行銷售。

58安居客研究院院長張波稱，目前的問題在于，部分新房的限價本身在定價方面并不合理，并由此導(dǎo)致一二手房倒掛明顯存在，雖然不少城市和區(qū)域的二手房價格已經(jīng)明顯回調(diào)，但這種價差依然存在，就說明限價本身在價格限定的尺度上存在問題。因此，下一步優(yōu)化限價政策，在有利于發(fā)展市場化機制的同時，更有利于保障新市民和新青年的購房需求。

陳文靜也表示，限價政策帶來的負面影響愈發(fā)突出，一二手房價格倒掛不僅增加了真實住房需求的購房難度，也無法反映市場真實情況，違背了政策初衷。而限制價格下跌幅度也導(dǎo)致房企銷售不暢，資金回籠受阻。多地優(yōu)化限價政策，有助于穩(wěn)定預(yù)期，讓價格回歸市場。在新的市場環(huán)境下，價格市場化或已成趨勢，適度優(yōu)化調(diào)整限價政策，將一定程度上起到促進需求釋放的作用，更有利于企業(yè)銷售回籠資金。

“放松高端項目價格上限、有序穩(wěn)定中低端市場房價”

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023年以來，十余城已對限價政策進行優(yōu)化，具體方式包括合理制定新房備案價和土拍環(huán)節(jié)限價標(biāo)準，并預(yù)留浮動空間。同時，2023年已有超20城出臺政策支持團購商品住房，開發(fā)商可給予購房者一定價格優(yōu)惠，但是部分城市優(yōu)惠價格并不計入商品房備案價格跌幅比例范圍。

直到9月下旬，成都、福州、廈門在政策上更進一步，直接從土地出讓環(huán)節(jié)取消新房限價，尺度更大了點。

而一些城市，取消土地競拍過程中的價格上限，實行“價高者得”，也推動著商品房價格限制的取消。在鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉看來，“價高者得”就意味著未來其房價也不可能受限制，因為如果地價貴了，如果還限房價的話，那么在產(chǎn)品打造上就難以突破。

在二手房指導(dǎo)價方面，“據(jù)我了解，不少城市都取消了二手房指導(dǎo)價，雖然未發(fā)文，但實際上已經(jīng)不再執(zhí)行。”張宏偉說。

不過，相較于限購、限貸政策在短時間內(nèi)的密集松綁，限價政策的調(diào)整節(jié)奏較慢，目前松綁的城市并不算多。“限價政策的調(diào)整對于地價、房價的影響更為直接，對購房者預(yù)期影響也較為直接，但整體來看，各地政府對限價政策的調(diào)整較為謹慎。”陳文靜如是說。

未來，地方城市會如何取消限價？張宏偉表示，原則上，一線城市可能會在一段時間內(nèi)繼續(xù)保留限價政策，“強二線”城市會進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，而壓力較大的二線城市會全部取消限價政策。

具體在新房與二手房市場，限價政策又該如何調(diào)整？張波認為，目前來看，二手房指導(dǎo)價格的大范圍取消將是個較為明顯的趨勢，目前的指導(dǎo)價格一方面存在部分小區(qū)指導(dǎo)價和當(dāng)下市場表現(xiàn)相背離，其指導(dǎo)成交價格的作用已經(jīng)大幅弱化。另一方面取消二手房指導(dǎo)價可以更有利于價格回歸理性，并更貼近市場變化。

“新房限價方面，本身是不少熱點城市此前控制房價大幅上漲的重要手段，當(dāng)下如果完全取消依然會影響新房價格，這也是很多城市并沒有完全取消限價的主要因素所在，對于熱點城市來說，放松高端項目的價格，有序穩(wěn)定中低端市場的房價，同時縮小部分區(qū)域一二手房價差，是值得推進的方向。”張波如是說。

來源：新京報

關(guān)鍵詞：